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Conseils pour votre quotidien d'entrepreneur

Acheter ou louer un local professionnel : quelle solution choisir ?

L’immobilier constitue pour l’entreprise une ressource importante : c’est un bien indispensable pour elle, voire pour le développement de l’activité. C’est aussi une mobilisation non négligeable de ses fonds propres. Acheter ou louer un local professionnel ? Plusieurs critères doivent être pris en compte pour pouvoir répondre à cette question. Explications…

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Le choix d'acheter ou de louer un local professionnel doit se faire en pesant les avantages et les inconvénients de chaque solution par rapport à sa situation.
© Shutterstock

Acheter un local professionnel, quels bénéfices ?

Évitez les contraintes d’un bail commercial : vous disposerez ainsi de plus de liberté pour aménager vos locaux conformément aux besoins spécifiques de votre activité, sans avoir à demander d’autorisation au propriétaire. Les améliorations réalisées ne seront pas perdues comme à la fin du bail commercial. Enfin, le développement vers d’autres activités n’est pas bloqué par des clauses de spécialisations souvent présentes dans les baux commerciaux.

Être propriétaire apporte une plus grande stabilité à l’activité professionnelle. Dans l’hypothèse d’un achat, pour autant que le prêt négocié soit à taux fixe, vous avez une meilleure visibilité sur le coût de votre local professionnel, les remboursements n’étant pas soumis aux aléas de la hausse du prix des loyers.  

Fiscalement, quel est l’intérêt d’acheter un local professionnel ? Les frais financiers sont déductibles ainsi que l’amortissement du bien inscrit au bilan professionnel.                     
L’achat reste un projet conséquent, il faut rester vigilant.
D’un point de vue financier, il faudra  que vous vérifiiez la capacité de votre entreprise à financer l’achat du local : un budget prévisionnel sera demandé par l’organisme prêteur qui voudra s’en assurer.

Sur le plan juridique, il sera important de choisir la bonne formule :

  • Achat en direct avec inscription à l’actif du bilan?
  • Achat par l’intermédiaire d’une Société Civile Immobilière (SCI) puis location à la structure professionnelle ?
  • Conservation du bien dans le patrimoine privé en nom propre ?

En matière fiscale, un investissement dans l’ancien ou le neuf ne relève pas du même régime au moment de l’achat : application d'un régime de TVA ou droits d'enregistrement.
Selon le mode de détention retenu, la fiscalité lors de la revente ne sera pas la même non plus.

En cas de conservation dans le patrimoine privé ou de détention par l’intermédiaire d’une SCI, c’est le régime des plus-values privées qui s’appliquera, avec une taxation au taux de 34,5 %. Cependant, en fonction de la durée de déduction, des exonérations sont possibles.

En cas de revente, les locaux inscrits à l’actif d’un bilan professionnel seront taxés à l'impôt et aux cotisations sociales sur les plus-values à court terme pour celles relevant du régime de l'impôt sur le revenu. La plus-value sera d’autant plus élevée au moment de la vente que le local aura été conservé longtemps du fait de l’amortissement. C’est en effet la différence entre le prix de cession et la valeur résiduelle après amortissement qui sera taxée.

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Louer un local professionnel, quels avantages ?

C’est la solution idéale si vous êtes à la tête d’une entreprise qui se développe rapidement, si vos activités nécessitent de grandes surfaces d’entreposage, avec peu d’aménagements, ou si encore vous faites partie d’un groupe de sociétés qui souhaite implanter des bureaux ou des agences en délocalisé…
Si la structure financière de votre entreprise est trop fragile pour emprunter, si vous donnez la priorité à des projets de développement de la production, il sera nécessaire de ne pas solliciter plusieurs banques. Celles-ci sont en effet frileuses face à des acheteurs qui n’ont pas d’apports. La location d’un local professionnel restera une alternative.

D’un point de vue fiscal, les loyers et charges annexes sont intégralement déductibles. D’un point de vue plus économique, la location d’un local professionnel vous permettra surtout de choisir votre emplacement et de pouvoir en changer en fonction du contexte économique : vous éloigner de la concurrence, vous implanter dans une nouvelle zone de chalandage…
Enfin, céder une entreprise avec les « murs » peut ralentir sa transmission : soit le coût global est trop élevé pour l’acheteur, soit l’emplacement ne lui convient pas, parfois même les deux.

Les points de vigilance dans l’hypothèse d’une location d’un local professionnel restent surtout les conditions imposées au locataire dans le bail. Par ailleurs, comme dans toute location, les loyers, même s’ils sont déductibles fiscalement, sont versés à fonds perdu sauf dans l’hypothèse d’un crédit-bail immobilier.

Un compromis entre l’achat et la location : le crédit-bail et la SCI

Des solutions intermédiaires existent pour vous permettre de conserver certains avantages liés à la location d’un local professionnel tout en réalisant un investissement.

  • Le crédit-bail immobilier est une location portant sur un local et dont l’issue peut être l’achat du bien pour une valeur résiduelle en fin de contrat. Le dossier est accepté en fonction de la nature du bien financé, de la situation financière de l'entreprise, de sa capacité de remboursement et des autres programmes financés par ailleurs. Fiscalement, les loyers de crédit-bail font partie en totalité des charges déductibles pour l'entreprise.

  • Plus classique, l’achat d’un local par l’intermédiaire d’une SCI permet la séparation des patrimoines immobiliers et d’exploitation. La SCI loue ensuite le bien à l’entreprise qui la rémunère par un loyer qu’elle peut déduire. La SCI rembourse ses annuités d’emprunt grâce au loyer. Attention toutefois, ce type de montage comporte un inconvénient de taille : dans une SCI classique qui relève, du régime des revenus fonciers, les loyers perçus sont fiscalisés - impôt sur le revenu net et prélèvements sociaux sur le revenu brut - alors que la trésorerie n’est pas toujours disponible. Vous devez alors bien souvent faire un effort d’épargne supplémentaire. L’assujettissement de la SCI à l’impôt sur les sociétés permet d’éviter cet écueil dans une certaine mesure. Le recours à la SCI sera privilégié dans les hypothèses de recherche d’une garantie de revenus pour la retraite, de constitution et de transmission d’un patrimoine.

Des règlementations d‘urbanisme à connaître

La valeur de l’immobilier d’entreprise peut être impactée par les réglementations d’urbanisme telles que les SCOT - schéma de cohérence territoriale - ou les nouveaux SRCE - schémas régionaux de cohérence écologique -. La législation peut alors limiter les conditions d’exploitation de l’immeuble ou de son agrandissement. Les conséquences sur la revente ne seront pas neutres.

Article réalisé en partenariat avec Cerfrance. 

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