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Bail commercial : qui paye les réparations ?
Vous êtes chef d’entreprise et vous vous demandez à qui incombe la charge de payer en cas de réparation à effectuer dans le local professionnel que vous louez ? Sachez que cela dépend de la nature des travaux et des dispositions du bail que vous avez signé. En partant d’un cas concret, Jean-Raymond Chandebois-Darras, expert juridique MMA, vous dit tout ce qu’il faut savoir.
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C’est quoi une « grosse réparation » ?
« Vous êtes locataire d’un local professionnel pour lequel vous avez signé un bail commercial. La toiture est à refaire intégralement. Qui prend en charge les travaux ? Vous ou le bailleur ?
La première question à vous poser est de savoir si les travaux sont considérés comme de grosses réparations.
Le Code civil est très clair à ce sujet. Il en donne la définition exacte à l’article 606 : les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
L’importance de la date d’effet du bail
« La toiture est donc bien une grosse réparation mais ce n’est pas tout : pour savoir qui va régler la facture de votre toit, la deuxième question à vous poser concerne la date de signature ou de renouvellement de votre bail.
En effet, selon cette date, deux situations sont possibles :
- Première situation à votre bail a été conclu ou renouvelé à partir du 5 novembre 2014.
Dans ce cas, c’est la loi Pinel du 18 juin 2014 qui s’applique et, pour être vraiment précis, le décret pris le 3 novembre en application de la loi. Ce décret précise les réparations et les travaux qui ne peuvent pas être imputés au locataire.
Pour résumé ce sont toutes les grosses réparations que nous venons de lister, celles de l’article 606, les dépenses liées à ces réparations, mais aussi les grosses réparations de vétusté et de mise en conformité avec la réglementation.
Bref, pour votre toiture, si votre bail a été conclu après novembre 2014, c’est au bailleur de régler la facture.
- Deuxième situation à votre bail a été conclu ou renouvelé avant le 5 novembre 2014.
Là, c’est plus complexe. Pour savoir qui paiera les travaux, il faut en effet relire et analyser les clauses contractuelles de votre bail.
Premièrement, est-ce que votre bail contient une clause de transfert intégral des charges ? Si oui, ce type de clause étant tout à fait valide, c’est vous qui devez régler la facture, à moins que les travaux ne concourent à une réfection intégrale de l’immeuble.
Deuxièmement, votre bail ne contient pas de clause de transfert intégral des charges. Il faut alors examiner au cas par cas le type de travaux et la concordance avec les clauses du contrat.
Enfin, vérifiez si votre bail contient une clause relative à la vétusté. En effet, cette clause peut avoir pour effet de transférer au locataire les travaux dus à la vétusté de l’immeuble.
Si cette clause ne figure pas expressément, la jurisprudence considère que la vétusté est une charge qui relève des obligations du bailleur. Même en cas de transfert intégral des charges. »
Ce qu’il faut retenir
« En conclusion, pour votre toiture la situation est très simple :
- Si votre bail a été conclu ou renouvelé après novembre 2014, ce sont des gros travaux, la facture revient au bailleur.
- Si votre bail a été conclu avant novembre 2014, ça se complique et il faut bien relire les clauses de votre bail, notamment pour vérifier s’il existe une clause de transfert intégral des charges. »
Le conseil MMA
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(1) Assurée et gérée par COVEA Protection juridique.
(2) Dans les conditions, limites et exclusions de garanties fixées au contrat.
