Bail commercial : la répartition des charges locatives

En tant que locataire d’un logement loué par bail commercial, un certain nombre de charges, travaux, impôts et taxes ne peuvent pas vous être affectés. Le point sur les obligations qui reviennent à votre bailleur.

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Faites le point sur la répartition des charges locatives dans un bail commercial.

Les dépenses à la charge de votre bailleur

Dès lors que vous avez conclu ou renouvelé votre bail commercial depuis le 5 novembre 2014, la loi Pinel encadre la répartition des charges entre votre bailleur et vous.

Locataire, vous devez prendre en charge :

Votre bailleur doit pour sa part assumer :

les dépenses courantes (eau, électricité, gaz…) ;
l’entretien et les réparations courantes (peintures, équipement de chauffage, sanitaires…) ;
les travaux d’embellissement dont le coût dépasse celui d’un remplacement à l’identique ;
les impôts, taxes et redevances liés à votre usage du local ou à un service dont vous bénéficiez (taxe foncière, enlèvement des ordures ménagères…) ;
si vous êtes en copropriété, les dépenses d’équipements (frais d’ascenseurs, charges du personnel d’entretien…).

les grosses réparations au sens du Code civil (c’est-à-dire celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres, des couvertures entières et des murs de soutènement et de clôture) ;
les travaux visant à remédier à la vétusté ou à mettre votre local en conformité avec la réglementation, dès lors que ces travaux relèvent des grosses réparations ;
les impôts (notamment la contribution économique territoriale), les taxes et redevances dus légalement par lui ;
les honoraires pour la gestion des loyers du local loué ;
si votre local est situé dans un ensemble immobilier (un centre commercial ou un immeuble de bureau par exemple), les charges, impôts, taxes et redevances ainsi que le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou dus par d’autres locataires.

Si jamais une clause de votre bail commercial met à votre charge l’une ou plusieurs des charges imputables à votre bailleur, sachez qu’elle serait réputée non écrite, c’est-à-dire considérée comme inexistante. Autrement dit, vous pourriez faire valoir, en justice si besoin, qu’elle n’a pas à être appliquée et que vous n’avez pas à régler les charges en question.

À noter : vous avez conclu ou renouvelé votre bail commercial avant le 5 novembre 2014 ? Aucun texte ne prévoyait alors la façon dont les charges locatives devaient être réparties. Nous vous invitons à vérifier votre contrat : il n’était pas rare que les contrats vous laissent l’essentiel de ces dépenses. Sachez toutefois qu’au moment de renouveler votre bail, vous pouvez exiger que le nouveau contrat soit réécrit de façon à prendre en compte la nouvelle répartition des charges prévues par la loi.

Un état récapitulatif des charges locatives dans le cadre du bail commercial

Le bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des charges locatives, impôts et taxes liés au bail, avec l’indication de leur répartition entre bailleur et locataire. Suite à cet inventaire, votre propriétaire devra :

vous envoyer chaque année, un état récapitulatif, qui précisera notamment la liquidation et la régularisation des comptes de charges. Si vous lui en faites la demande, il devra être en mesure de vous remettre tout document justifiant le montant des charges locatives, impôts, taxes et redevances ;
vous informer en cours de bail, de tous nouveaux impôts, charges, taxes et redevances.

À la signature du bail commercial puis tous les trois ans, votre propriétaire devra également vous faire parvenir :

un état et un budget prévisionnel des travaux à réaliser dans les 3 années à venir ;
ainsi qu’un état récapitulatif des travaux réalisés au cours des 3 années précédentes, précisant leur coût.

En d’autres termes, seules les charges locatives mentionnées dans l’inventaire et les travaux listés dans l’état prévisionnel pourront être mis à votre charge.

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