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Comment rompre un bail de fermage ?
Le bail rural (ou bail à ferme) permet de contractualiser la location d’une propriété agricole en échange d’un loyer, plus communément appelé fermage. Si l’une des parties (preneur ou bailleur) souhaite mettre fin au bail avant son terme, alors la rupture du bail doit être réalisée selon les dispositions légales prévues par le Code rural. Explications.
Vous êtes propriétaire ou locataire d’une exploitation agricole et vous souhaitez rompre votre bail rural avant son terme ? C’est possible, en respectant néanmoins quelques conditions.
© SimonSkafar – Getty Images.
Bail rural : quelques rappels
Comment fonctionne un bail rural ?
Un bail rural ou bail à ferme est un contrat soumis au statut du fermage et qui encadre la location de terres ou de bâtiments agricoles entre un propriétaire (bailleur) et un exploitant (preneur). L’article L411-4 du Code rural précise que les contrats des baux ruraux doivent être écrits. Il comporte généralement les éléments suivants :
- Le montant du loyer (le fermage) ;
- Le mode de paiement ;
- Les obligations du preneur et du bailleur : mise à disposition de matériel, type d’activité agricole pratiquée, etc.
En cas de litige, les parties peuvent recourir à la médiation ou à la justice pour résoudre le différend, via un tribunal de grande instance par exemple.
Quelle est la durée d'un bail rural ?
La durée du bail à ferme (ou bail rural) et les conditions de renouvellement doivent également apparaître sur le contrat. Il existe deux types de baux :
- Le bail ordinaire d’une durée minimale de 9 ans avec la possibilité d’y mettre fin en respectant un délai de préavis de 12 mois. Dans certains cas, le bail rural peut être réduit à 6 ans ou moins s’il concerne une petite parcelle et qu’il est conclu par une société d’aménagement foncier et d'établissement rural (Safer) ;
- Le bail à long terme établi par un acte notarié qui peut être d’une durée de 18 ou 25 ans.
Comment rompre un bail rural en tant que locataire ?
Vous êtes locataire d’une exploitation agricole et vous souhaitez rompre votre bail à ferme ? La résiliation peut se faire à l’amiable avec des conditions de résiliation décidées d’un commun accord avec le propriétaire. Dans ce cas, vous n’avez pas l’obligation de présenter de motif et pouvez le résilier à tout moment si votre bailleur est d’accord. Vous décidez ensemble des conditions de résiliation comme la date de résiliation ou le versement d’une indemnité de sortie.
Si votre bailleur n’accepte pas l’accord à l’amiable, il existe des motifs vous permettant de résilier un bail rural 12 mois à l’avance par lettre recommandée avec avis de réception ou par acte de commissaire de justice. Ces motifs sont les suivants :
- Un départ en retraite ;
- Une incapacité de travail supérieure à 2 ans vous concernant ou concernant un des membres de votre famille indispensable au travail de la ferme ;
- Le décès d’un ou plusieurs membres de votre famille indispensable au travail de l’exploitation ;
- L’achat d’une ferme dont vous êtes exploitant ;
- Le refus d’autorisation d’exploiter vous obligeant à mettre votre exploitation en conformité avec les dispositions du schéma directeur régional des exploitations agricoles.
Vous avez réalisé des améliorations sur l’exploitation agricole dont vous êtes locataire ?
Vous pouvez prétendre à une indemnité de sortie en cas de résiliation du bail. Vous devez en faire la demande dans les 12 mois qui suivent la fin du bail. Le montant de l’indemnité doit être décidé entre les deux parties. Elle représente généralement le prix des travaux réduit de 6 % par année écoulée depuis l’exécution. Si aucun accord n’est trouvé sur le montant de l’indemnité, ce sera à la justice de trancher. Le Code rural (l'article L. 411-69, alinéa 1er) qui pose le cadre légal du bail rural mentionne par ailleurs que l'indemnité de sortie est valable « quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ».
Comment rompre un bail rural en tant que propriétaire ?
Si vous êtes propriétaire et que vous louez votre exploitation, vous pouvez décider de résilier unilatéralement le bail rural si votre locataire :
- Décède et ne laisse pas d’époux, de partenaire de Pacs ou d’ayant-droit qui participe à l’exploitation ;
- Part à la retraite ;
- Ne respecte pas les conditions de paiement des loyers (par exemple deux défauts de paiement du fermage à l’expiration d’un délai de trois mois et après deux mises en demeure par lettre recommandée avec AR). On parle alors de faute du locataire ;
- Compromet la bonne exploitation par son comportement (par exemple, manque de culture d’une terre ou manque de main-d’œuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation) ;
- Ne respecte pas les clauses environnementales en vigueur (par exemple, clause qui préserve la ressource en eau ou la biodiversité) ;
- Fait de la sous-location ou de la cession irrégulière du bail rural ;
- Manque à l’obligation d’information du bailleur dans le cas de mise à disposition de biens loués, d’échange de jouissance.
Par ailleurs, il est également possible de mettre un terme à un bail rural si votre exploitation devient constructible, si les parcelles louées sont partiellement ou totalement détruites par un évènement imprévisible ou si un membre de votre famille s’engage à la reprendre.
Dans ce cas, la résiliation doit être envoyée au locataire par acte de commissaire de justice. Ce dernier doit faire mention de l’engagement du bailleur à changer la destination de la parcelle louée. La résiliation prend ensuite effet au bout d’un an.
BON À SAVOIR
Votre locataire (preneur) a droit à une indemnité calculée en fonction du temps restant à courir jusqu’à la fin du bail et vous ne pouvez pas l’obliger à quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours.
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