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Commerçant : connaissez-vous la convention d’occupation précaire ?

Avec la convention d’occupation précaire, vous disposez d’un local pour votre commerce à titre provisoire, le temps
de tester un emplacement ou encore gérer une forte hausse d’activité par exemple. Le principal inconvénient
de ce contrat : en tant qu’occupant, il vous accorde généralement peu de droits. Explications.

small business owner at his coffee shop

Avec la convention d’occupation précaire, bénéficiez d’un local pour votre commerce à titre provisoire.
© Odua Images - stock.adobe.com

La convention d’occupation précaire, c’est quoi ?

La convention d’occupation précaire se situe hors du statut des baux commerciaux. En fait, elle n’est soumise à aucune disposition légale spécifique et n’est régie que par les seules règles fixées par votre bailleur et vous-même.

Une chose est certaine cependant : ce contrat de location précaire est signé pour une durée indéfinie, contrairement au bail commercial de 9 ans minimum. Le terme de la convention d’occupation précaire doit en effet dépendre d’un événement qui peut survenir à n’importe quel moment, comme par exemple :

  • l’attente d’une expropriation pour cause d’utilité publique ;
  • la réalisation à venir de travaux de démolition…

Autrement dit, vous ne savez pas toujours précisément quand votre bailleur vous demandera de libérer le local. Mais si l’occupation des locaux dans le cadre d’une convention d’occupation précaire est le plus souvent très courte, elle peut aussi parfois s’étendre sur plusieurs années.

À noter : il arrive qu’on confonde la convention d’occupation précaire et le bail de courte durée (ou « bail dérogatoire »). Pourtant, une différence essentielle existe : le bail de courte de durée est conclu pour une durée définie qui ne peut excéder 3 ans.

« Des circonstances particulières », conditions à la convention d’occupation précaire

Pour être valable, la signature d’une convention d’occupation précaire n’est possible que si des circonstances particulières, indépendantes de votre seule volonté ou de celle de votre bailleur, le justifient.

En pratique, votre propriétaire doit, dans la convention d’occupation précaire, mentionner expressément ces circonstances particulières, et cela de façon claire. Il peut notamment s’agir :

  • comme évoqué plus haut, de l’occupation d’un bâtiment destiné à la démolition ou dans l’attente d’une expropriation prévue ;
  • ou, à l‘inverse, de l’occupation d’un local en attendant la reconstruction des locaux de l’entreprise détruits par un incendie ;
  • d’un changement futur de destination du local ;
  • ou encore d’un local faisant l’objet d’une promesse de vente suspendue à l’obtention d’un prêt…

En l’absence de « circonstances particulières » à la signature de la convention d’occupation précaire, vous pourriez demander auprès des tribunaux sa requalification en bail commercial.

Commerçant : quels sont vos droits dans une convention d’occupation précaire ?

En signant une convention d’occupation précaire, vous ne bénéficiez pas (sauf stipulations contraires dans le contrat) :

  • du droit au renouvellement automatique de votre bail ;
  • du droit de percevoir une indemnité d’éviction si votre bailleur refuse de renouveler le contrat.

Vous ne disposez pas du statut de locataire : vous êtes « occupant ». À ce titre, vous ne pourrez pas exiger de votre propriétaire qu’il assume les travaux et autres réparations habituellement à sa charge dans le cadre d’un bail commercial.

Autre point à souligner : le contrat peut prévoir l’absence de préavis ou bien un préavis très court pour y mettre fin, aussi bien à l’initiative du bailleur que de la vôtre.

Enfin, de votre côté, vous n’aurez probablement aucune charge locative à payer. Vous n’aurez pas non plus à entretenir les lieux comme devrait le faire un locataire classique.

Signer une convention d’occupation précaire : avantages et inconvénients

En tant que commerçant, l’intérêt d’une convention d’occupation précaire peut être financier : en raison de la précarité de votre situation, le montant de la redevance est moins élevé qu’un loyer versé dans le cadre d’un bail commercial.

Mais surtout, la convention d’occupation précaire est le moyen d’occuper un local de manière provisoire, en attendant de vous installer durablement dans un autre local. Sa souplesse vous permet aussi de résilier plus facilement votre contrat. Un atout si par exemple :

  • vous êtes en phase de lancement et disposez de peu de visibilité sur le développement de votre activité ;
  • vous connaissez une forte évolution et pourriez avoir besoin de changer de locaux rapidement ;
  • vous voulez tester un emplacement avant de pérenniser votre installation ;
  • vous attendez qu’un autre local se libère...

Toutefois, il est important de rester vigilant : la convention d’occupation précaire vous accorde généralement moins de droits qu’aux locataires d’un bail commercial. Avant de signer, lisez attentivement votre contrat !