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Conseils pour votre quotidien d'entrepreneur

Déspécialisation : comment changer d'activité ?

Vous êtes locataire de votre local commercial et envisagez d’y développer de nouvelles activités voire d’en changer complètement. C’est possible : tout dépend de ce qui a été convenu lors de la signature du bail.

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Dans le cas d’un bail « tous commerces », le locataire peut étendre son activité ou en changer complétement sans l’accord de son bailleur.
© Maica / Istock

La clause de destination du bail commercial

Tout bail commercial contient une clause de destination, qui définit la nature et l’objet de votre activité commerciale. Cette clause est négociée lors de la signature du contrat.

Les baux commerciaux peuvent être consentis :

  • pour « tous commerces »,
  • pour une seule activité.

Le bail « tous commerces »

Dans ce cas, le locataire est libre d’étendre son activité ou d’en changer complétement et n’a pas à obtenir l’accord de son bailleur, dans la limite de l'affectation des locaux. Ainsi, il peut être interdit de développer une activité de manufacture dans des locaux à usage de vente. 

Cependant, il est vivement conseillé de l’en informer afin qu’il puisse de son côté prévenir son assureur.

Le bail « tous commerces » a des limites :

  • pour voir son bail renouvelé, le locataire doit exercer sa nouvelle activité depuis au moins trois ans ;
  • il peut arriver qu’une clause du bail stipule que le changement d’activité doit être réalisé par l’exploitant lorsqu’il est encore dans les lieux et non pas en vue d’une cession.

La déspécialisation, le recours pour changer d'activité

Si le bail n’est pas tous commerces mais limité à une seule activité, le bailleur peut refuser toute extension ou tout changement d’activité : le locataire doit alors recourir à la déspécialisation, partielle ou entière.

Une activité annexe ou complémentaire ? La déspécialisation partielle 

En vertu de l’article L 145-47 du Code de commerce, « le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires ». La jurisprudence a ainsi défini ces deux notions, qui ne l’étaient pas dans les textes :

  • est « connexe à une activité celle qui a un rapport étroit avec elle, 
  • est complémentaire celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l’activité principale, qui en constitue le prolongement raisonnable ».

Ainsi, une activité de traiteur pour un restaurateur est reconnue valide mais pas la vente de montres pour un commerce de vêtements.

Comment engager la procédure ?

  • Avant même de mettre en place ses activités connexes ou complémentaires, le locataire doit informer son bailleur, par exploit d’huissier ou par lettre recommandée avec A/R, de son intention d’exercer de nouvelles activités.
  • Le bailleur peut refuser dans les 2 mois la déspécialisation, par lettre simple, recommandée ou par voie d’huissier.
  • Dans le cas où il ne répond pas dans ce délai, l’autorisation est acquise au preneur.
  • En cas de refus du bailleur, le Tribunal de grande instance (TGI) doit être saisi par une des parties et trancher sur le caractère connexe ou complémentaire de la nouvelle activité. Sans accord du tribunal, le locataire est dans l’impossibilité de commencer sa nouvelle activité.

Une nouvelle activité ? La déspécialisation plénière

En vertu de l’article L 145-48 du Code de commerce, « le locataire peut, sur sa demande, être autorisé à exercer dans les locaux loués une ou plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, eu égard à la conjoncture économique et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution, lorsque ces activités sont compatibles avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ».

Comment engager la procédure ?

  • Le locataire doit notifier sa demande au bailleur, par lettre recommandée ou par acte d’huissier en précisant la ou les nouvelles activités envisagées.
  • Le bailleur peut refuser dans les 3 mois la déspécialisation.
  • Dans le cas où il ne répond pas dans ce délai, l’autorisation est acquise au preneur.
  • En cas de litige, c’est une fois encore le Tribunal de grande instance qui tranche.
  • Dans le cas où le litige porte uniquement sur le montant du nouveau loyer, c’est le Président du Tribunal de grande instance qui est saisi.

Pour que le TGI accorde la déspécialisation plénière au locataire, un certain nombre de conditions sont nécessaires :

  1. L’activité actuelle du locataire doit ne plus être suffisamment rentable et la nouvelle activité envisagée doit apporter au consommateur un service inexistant ou insuffisamment représenté dans sa zone.
  2. La nouvelle activité doit être compatible avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier. Si les locaux sont intégrés dans un immeuble en copropriété, l’activité envisagée doit être compatible avec le règlement de copropriété.
  3. Le bailleur ne doit pas invoquer de motif grave et légitime, par exemple le non-paiement des loyers ou la non-exploitation du fonds…

Le bailleur ne doit pas faire jouer son droit de reprise, pour faire (re)construire l’immeuble ou exécuter des travaux.

Bon à savoir

Si le changement d’activité entraîne un arrêt temporaire de l’activité en raison de travaux à effectuer, le propriétaire ne peut pas s’en prévaloir pour demander la résiliation du bail – à la condition que ces travaux ne dépassent pas 6 mois.

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