Loi Élan : ce que vous devez savoir sur l’accessibilité dans les logements neufs

Depuis octobre 2019, la loi ELAN impose aux promoteurs immobiliers de construire des immeubles avec un minimum de 20 % de logements directement accessibles aux personnes à mobilité réduite. Les 80 % restants doivent être des logements évolutifs, c’est-à-dire qu’ils pourront devenir accessibles avec de simples travaux. Le point sur les normes en vigueur.

Dans le cadre de la Loi ELAN, vous pourrez être amené à concevoir des logements évolutifs ou à rendre des logements évolutifs accessibles à des personnes à mobilité réduite
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Sommaire

Qu’est-ce que la loi ELAN ?
Quelles sont les normes à respecter pour qu’un logement soit accessible aux PMR ?
Les normes d’accessibilité en périphérie du logement
Quels travaux « simples » pour rendre un logement évolutif accessible ?

Qu’est-ce que la loi ELAN ?

Réformer le secteur du logement

La loi sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite loi ELAN⁽¹⁾ est entrée en vigueur en France en 2019. Ce texte implique de nombreuses dispositions relatives au foncier, à la construction, à l’urbanisme ainsi qu’aux relations entre propriétaires et locataires.

Mais ce texte est aussi et surtout à l’origine de changements concernant l’inclusion et l’insertion par le logement des personnes en situation de vulnérabilité, telles que les personnes âgées et en situation de handicap⁽²⁾.

Ainsi, la loi ELAN impose de nouvelles règles d’accessibilité dans les logements pour les personnes à mobilité réduite (PMR).

Les principaux objectifs de la loi ELAN s’articulent autour de 4 grands axes :

Construire plus, mieux et moins cher ;
Faire évoluer le logement social ;
Répondre aux besoins de chacun ;
Faire évoluer le cadre de vie.

Apparition de la notion de “logement évolutif”

La loi ELAN a également introduit la notion de “logement évolutif”, dans l’article L.111-7-1 du Code de la Construction et de l’Habitat⁽³⁾ (CCH), assouplissant la règle d’accessibilité pour les logements en construction.

Auparavant, 100 % des logements en rez-de-chaussée ou desservis par ascenseur devaient être accessibles pour les opérations dont le permis de construire avait été déposé avant le 1^er novembre 2019.

Mais, à compter de cette date et de l’entrée en vigueur de la loi ELAN, seuls 20 % des logements ont l’obligation d’être accessibles, les autres (80 %) devant quant à eux être évolutifs, c’est-à-dire adaptés aux besoins de ses occupants par de simples travaux.

Quelles sont les normes à respecter pour qu’un logement soit accessible aux PMR ?

Désormais, une partie des logements neufs construits doit répondre à des normes d’accessibilité. Sont concernés les bâtiments d’habitation collectifs neufs et les maisons individuelles neuves destinées à la vente ou à la location.

Ainsi pour qu’une habitation soit accessible à une personne à mobilité réduite, vous devez vous conformer à plusieurs critères définis par un arrêté⁽⁴⁾.

La salle de bain : elle ne doit pas être inférieure à 1,50 m et un espace de rotation doit permettre de manœuvrer un fauteuil roulant sans difficulté. Veillez également de placer une douche facilement accessible. Prévoyez un espace libre de 0,80 m sur 130 cm à côté des toilettes.
La cuisine : la disposition des appareils ménagers et la cloison doivent laisser un passage de 1,50 m minimum.
La chambre : le lit doit être au minimum de dimension 0,90 m x 1,90 m pour les logements conçus pour une personne ou 1,40 m x 1,90 m sinon. Un espace libre de minimum 0,90 m de chaque côté du lit et 1,20 cm minimum sur le petit côté libre du lit.
De manière générale dans le logement : les interrupteurs doivent être bien visibles à l’entrée de chaque pièce et à la bonne hauteur (entre 0,90 m et 1,30 m), et les poignées de porte facilement saisies, quelles que soient la position et la situation de l’occupant des lieux. L’accès au balcon doit se faire de plain-pied ou avec une différence de niveau limitée, égale ou inférieure à 2 cm. Les portes doivent être d’une largeur minimale de 0,90 cm. Si le logement est sur plusieurs niveaux, l’accès aux marches doit être aménagé, en installant par exemple des fauteuils d’escalier, des rampes d’accès, ou encore des plateformes monte-escaliers.

Les normes d’accessibilité en périphérie du logement

Pour être considérées comme accessibles, les mesures à prendre ne sont pas seulement limitées au logement en lui-même. Vous devez également penser aux différents accès et aux infrastructures connexes, dans les parties communes. Il vous faudra donc :

Aménager 10 % des places de parking de l'immeuble pour qu'elles soient adaptées aux personnes handicapées.
Prévoir l'installation d'un ascenseur pour tous les immeubles de plus de 2 étages⁽⁵⁾. Il doit desservir tous les étages et la cabine intérieure doit être de 10 cm de largeur par 1,30 m de profondeur. Devant la porte de l'ascenseur, vous devez prévoir un espace de 1,40m minimum.
Penser la circulation et l'accessibilité dans les parties communes (hauteur des interrupteurs, des boîtes aux lettres et des poignées de porte ; espaces de manœuvres de portes ; revêtements des sols compatibles à la circulation de personnes à à mobilité réduite ; etc.). La signalétique doit également être adaptée à toutes les personnes, pour permettre, notamment aux personnes en situation de handicap, de facilement identifier les accès et places qui leurs sont réservées.
L'entrée des immeubles d'habitation doit être accessible, sans obstacles, et disposer d'une rampe pour faciliter les déplacements, notamment des personnes en fauteuil roulant.

BON À SAVOIR

Afin de s’assurer du bon respect des normes d’accessibilité, les travaux soumis à un permis de construire font l’objet d’un contrôle technique pour obtenir une attestation de conformité. Si vous ne respectez pas les normes en vigueur, vous vous exposez à une amende de 45 000 euros⁽⁶⁾ et à la perte de l’avantage fiscal auquel vous êtes éventuellement éligible (loi Pinel).

Quels travaux « simples » pour rendre un logement évolutif accessible ?

Dans le cadre de la loi ELAN, vous pourrez être amené à concevoir des logements évolutifs, ou à rendre des logements non accessibles accessibles aux personnes à mobilité réduite.

Depuis le 1^er octobre 2019, tous les logements neufs doivent disposer au minimum d’un salon et de sanitaires accessibles. Si vous devez adapter un logement, les seuls travaux à opérer relèveront du déplacement (ou de la suppression) de cloisons sèches pour aménager les différentes pièces.
Il s’agit donc d’une intervention simple, car vous n’aurez pas à modifier la structure ou à agir sur les réseaux d’électricité ou de canalisations, par exemple.

^{(1) Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique - Legifrance - 2018

(2) Articles L111-7 et suivants du Code de la construction et de l’habitat - Legifrance - 2021

(3) Arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l'accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d'habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction (Article 13) - LegiFrance - 2015

(4) Loi ELAN : la réglementation décryptée - Bureau Veritas - 2019

(5) L'accessibilité du logement - Gouvernement - 2024

(6) Bâtiments, transports, numérique : l’accessibilité aux personnes handicapées - Vie Publique - 2023}

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