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Renouvellement d’un bail commercial : comment ça se passe ?

En principe, un bail commercial est conclu pour une durée de 9 ans, au moins. Au terme de cette période, vous bénéficiez, en tant que locataire, d’un droit au renouvellement de votre bail commercial. À quelles conditions et selon quelles modalités ? MMA résume pour vous les règles définies par le Code de commerce.

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Le renouvellement du bail commercial peut résulter d’un congé donné par le bailleur ou, à défaut, d’une demande formulée par le locataire.
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Les 3 conditions du droit au renouvellement de votre bail commercial

En tant que locataire, pour avoir droit au renouvellement de votre bail commercial, il convient de remplir plusieurs conditions : 

  1. Être propriétaire du fonds de commerce exploité dans les lieux loués. Autrement dit, le droit au renouvellement ne s’applique pas en cas de location-gérance ; 
  2. Mettre en valeur votre fonds de commerce de manière effective, régulière et conforme aux stipulations du bail en cours ; 
  3. Exploiter votre fonds de commerce depuis 3 années consécutives minimum à la date d’expiration du bail. 

Dans les faits, il est possible de déroger à ces règles si vous et votre bailleur trouvez un accord. Par exemple, celui-ci pourrait accepter de vous faire bénéficier de ce droit au renouvellement alors que la loi ne vous permet pas d’y prétendre. 

Engager la procédure de renouvellement du bail commercial

Après l’expiration du bail et en l’absence de démarches de la part du bailleur ou du locataire, le bail commercial fait l’objet d’une tacite reconduction pour une durée indéterminée. Le contrat peut alors prendre fin à tout moment : sous réserve d’un préavis de 6 mois et pour le dernier jour du trimestre civil, c’est-à-dire le 31 mars, le 30 juin, le 30 septembre ou le 31 décembre. Au cours de cette période, une demande de renouvellement peut être formulée à tout moment.

Or, sachez que si le renouvellement d’un bail commercial peut être proposé par le bailleur, vous pouvez (et même devez) le demander si le propriétaire ne le propose pas. 

1. Le bailleur donne congé au locataire

Si votre bailleur souhaite un renouvellement de votre bail, il doit, 6 mois avant la fin du contrat, vous donner congé par acte d’huissier. Une démarche qui lui permet de formuler :  

  • Le motif du congé et sa volonté de renouveler le bail pour 9 ans ; 
  • Le montant du loyer demandé.

Locataire, plusieurs cas de figure sont alors possibles :

  • Vous acceptez l’offre de renouvellement et le loyer : prévenez dans ce cas votre bailleur (attention, ne pas répondre vaut acceptation) ;  
  • Vous acceptez le renouvellement du bail mais pas le nouveau loyer : essayez tout d’abord de trouver une solution amiable avec votre bailleur. En cas d’échec, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation et, en dernier ressort, le tribunal ; 
  • Vous renoncez au renouvellement : informez votre bailleur à réception du congé ou, au plus tard, dans le mois qui suit la décision du tribunal fixant le loyer. Dans ce cas, attention : à compter de la date d’expiration du bail, si vous êtes encore dans les lieux, vous devenez occupant sans titre et devez une indemnité d’occupation au bailleur ;
  • Votre bailleur décide de revenir sur son offre de renouvellement. Ce scénario est possible si : 

o    Il décide de se rétracter, ce qu’il peut faire jusqu’à un mois après la décision définitive du tribunal fixant le loyer
o    Des motifs graves et légitimes sont apparus après votre acceptation de l’offre de renouvellement ; 
o    Vous ne remplissez pas les critères requis pour bénéficier du droit au renouvellement. 

2. En l’absence de congé donné par le bailleur, le locataire peut faire une demande de renouvellement de bail commercial

Si votre bailleur ne se manifeste pas, vous avez intérêt à demander le renouvellement de votre bail par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception : 

  • Dans les 6 mois qui précèdent sa date d’expiration ; 
  • Ou à tout moment en cas de tacite prolongation du bail commercial.

À savoir

Dans la demande de renouvellement envoyée à votre bailleur, veillez impérativement à y faire figurer la mention prévue à l’article L 141-10 alinéa 4 du Code de commerce : « Dans les trois mois de la signification de la demande en renouvellement, le bailleur doit, par acte extrajudiciaire, faire connaître au demandeur s’il refuse le renouvellement en précisant les motifs de ce refus. À défaut d’avoir fait connaître ses intentions dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté le principe du renouvellement du bail précédent ».

Votre bailleur dispose ensuite d’un délai de 3 mois pour vous donner sa réponse (par acte d’huissier)

  • Il peut accepter votre demande de renouvellement, mais en fixant éventuellement un nouveau loyer. Dans ce cas, il peut se rétracter tant que le prix du loyer n’est pas fixé ou s’il invoque un motif de refus apparu entre temps ; 
  • Il refuse votre demande de renouvellement. Il doit alors vous donner le motif de son refus et vous informer que vous disposez d’un délai de 2 ans pour agir en justice pour contester ce refus ou exiger le versement d’une indemnité d’éviction

Sans réponse de la part du bailleur, il est supposé avoir accepté tacitement le renouvellement de votre bail commercial. 

Renouvellement de bail commercial et augmentation de loyer 

Le loyer d’un bail renouvelé peut être fixé librement par les deux parties, que ce soit le locataire ou le bailleur, dans certaines limites cependant si votre bail est conclu pour une durée inférieure ou égale à 9 ans. 

Dans ce cas, la hausse de loyer est plafonnée selon la formule de calcul suivante : 

Loyer du bail précédent x (dernier indice de référence connu / indice de référence en vigueur au jour de la fixation initiale du loyer du bail précédent). 

Sachant que le montant du loyer doit correspondre à la valeur locative (estimée en fonction des caractéristiques du local, des prix pratiqués alentours…). Autrement dit, cette règle du plafonnement du loyer ne s’applique pas si elle doit conduire à un loyer supérieur à la valeur locative. 

À noter : un bail commercial est généralement renouvelé aux mêmes clauses et conditions du précédent bail, sauf accord entre les deux parties, le bailleur et le locataire. 

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