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Signer un bail commercial ou un bail professionnel : les points de vigilance

En matière d’immobilier d’entreprise, les contrats de location peuvent vous offrir des garanties contre les risques d’éviction. Ces garanties vous assurent une stabilité essentielle à votre activité. Elles diffèrent toutefois selon si vous avez signé un bail commercial ou un bail professionnel.

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Soyez vigilent avant la signature de votre bail.
© Roman Kosolapov / Shutterstock

Le bail commercial, pour les locaux à usage industriel et commercial

La signature d’un bail commercial vous permet d’accéder à un régime particulièrement protecteur, appelé « propriété commerciale ». Que prévoit-il ?

  • Vous bénéficiez tout d’abord d’un droit au renouvellement de votre contrat. Ainsi, dans le cas où votre propriétaire ne souhaiterait pas prolonger le bail, il devrait vous verser une indemnité d’éviction dont le montant varie selon votre situation et l’emplacement géographique de votre entreprise. Le plus souvent, cette indemnité correspond à la valeur du fonds de commerce. 
  • Si la résiliation d’un bail peut difficilement être prononcée par votre propriétaire, vous disposez, vous, en tant que locataire, d’un droit de résiliation. Et cela, à la fin de chaque période triennale, d’où le nom de « bail commercial 3-6-9 » donné à ce type de contrat ;
  • Posséder la propriété commerciale vous donne aussi le droit de céder le bail à un éventuel successeur.

Le bail commercial, conclu pour une durée minimale de 9 ans, doit être écrit, même si la loi ne l’impose pas. C’est là une condition pour prévenir tout litige. Il faudra donc faire preuve de vigilance lors de la signature, en particulier concernant les points suivants :

  • Le loyer : il est librement fixé par les parties. En revanche, ses règles de révision sont encadrées par la loi : l’évolution du loyer ne peut excéder la variation, selon les cas, de l’indice des loyers commerciaux ou de l’indice des loyers des activités tertiaires. En principe, cette révision a lieu tous les 3 ans, mais le contrat peut prévoir une autre fréquence.
  • La description des locaux : elle doit être la plus précise possible, avec mention de l’état en entrant dans les lieux.
  • La destination des lieux : dans l’idéal, la clause indiquera « tous commerces » (plus elle sera restrictive, plus le bail sera difficile à transmettre ; en outre, dans ce cas, un changement d’activité nécessitera de recueillir l’accord du bailleur).
  • La sous-location : il peut être utile de vous réserver la possibilité de sous-louer tout ou partie de votre local.
  • L’échéance du loyer : vous avez le choix entre un versement d’avance ou à terme, cette dernière option étant à privilégier.
  • La garantie solidaire : cette clause engageant les locataires successifs au paiement des loyers de leurs successeurs en cas de cession du bail est à éviter ou du moins, à limiter.
  • La répartition des charges : depuis le vote de la loi Pinel, elle est encadrée pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

À noter

 Il existe un bail commercial dit « précaire » pour la location d’immeubles commerciaux, conclu pour une durée de moins de 36 mois. Mais ce contrat vous offre peu de garanties, en ne vous permettant pas notamment de vous prévaloir de la propriété commerciale. S’il venait à être prolongé au-delà de 36 mois, la législation des baux commerciaux s’appliquerait alors automatiquement. 

Le bail professionnel, pour les locaux destinés aux professions libérales

Le bail professionnel est réservé aux professionnels libéraux, même s’ils exercent en société commerciale. S’il offre des garanties particulières, celles-ci sont moins importantes que pour un bail commercial.

Quelles sont ses principales caractéristiques ?

  • Un bail professionnel est conclu par écrit et signé pour une durée au moins égale à 6 ans, renouvelable tacitement ; mais attention, en tant que locataire, vous ne bénéficiez pas d’un droit de renouvellement.
  • Les loyers sont fixés librement par les parties. Mais attention, leur révision n’est soumise à aucune réglementation. Soyez donc prudent : veillez à ce que les conditions de réévaluation soient clairement précisées dans le bail.
  • Avant 6 ans, donc en cours de bail, la résiliation ne peut être demandée que par le locataire (en respectant un préavis de 6 mois).

Un bail professionnel offrant moins de protection qu’un bail commercial, il est possible d’opter pour ce dernier. Dans ce cas de figure, ce choix doit être énoncé clairement et sans équivoque, dans le contrat.

À l’entrée dans vos locaux professionnels, vous pourriez être amené à verser un pas-de-porte ou un droit au bail. Ces deux notions, bien que proches, ne doivent pas être confondues. Et en aucun cas, vous ne devez payer les deux simultanément ! Le pas-de-porte est la somme versée à votre propriétaire pour entrer dans les lieux, tandis que le droit au bail correspond à celle versée au précédent locataire qui transmet son bail à un successeur. 

Multirisque Professionnelle MMA

assurance multirisque pro © Wavebreak Media/Thinkstock

Si votre bail prévoit une assurance responsabilité civile en qualité de locataire agissant pour le compte du propriétaire, vous pouvez souscrire une clause particulière prévue à cet effet dans votre contrat multirisque MMA PRO-PME(1). Au titre de votre contrat d’assurance sont assurés respectivement pour le compte du propriétaire, les biens immobiliers, agencements, embellissements désignés aux conditions particulières.

Multirisque Professionnelle

(1) Nos prises en charge sont faites en application des options ou garanties souscrites et des conditions, limites, exclusions de garanties et du montant des franchises qui sont précisées dans les Conditions Générales, Conventions spéciales et les Conditions Particulières du contrat MMA Pro- PME.