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Conseils pour votre quotidien d'entrepreneur

Création d’entreprise : quelles solutions pour vos locaux professionnels ?

La question se pose invariablement au moment de créer votre entreprise : faut-il acheter vos bureaux, vos entrepôts ou votre zone de production, ou vaut-il mieux les prendre en location ? Tour d’horizon des principales solutions à votre disposition.

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Entre l'achat, la location d'un local professionnel, il n'est pas toujours évident de choisir. La décision doit se faire suivant plusieurs critères : activité de l’entreprise, son rendement, ses besoins…
© Shutterstock

Acheter ou louer vos locaux professionnels ?

L’achat présente des avantages indéniables :

  • vous vous constituez un patrimoine ;
  • vous évitez de verser des loyers à fonds perdus.

Mais dans le cadre d’une création d’entreprise, il peut être recommandé de louer ses locaux professionnels :

  • tout d’abord, il est encore difficile à ce stade d’estimer les besoins réels de votre future exploitation. La location vous assure une certaine souplesse pour adapter vos locaux au fur et à mesure du développement de votre activité ;
  • ensuite, il est préférable de réserver votre capacité d’endettement globale au financement de l’exploitation. En effet, elle pourrait être réduite dans le cas d’un achat immobilier, celui-ci nécessitant le plus souvent un emprunt bancaire important ;
  • enfin, la réussite n’étant jamais garantie malheureusement, vous prendriez le risque de vous retrouver propriétaire d’un immeuble, pour lequel vous pourriez ne pas trouver de locataire.

Vous achetez : devez-vous séparer le patrimoine immobilier de l’exploitation ?

Vous créez une société d’exploitation à responsabilité limitée (SARL, SAS, ou SA) ? Il est préférable de séparer les biens d’exploitation de vos biens immobiliers. Et cela, pour deux raisons principales :

  • d’un point de vue juridique, vous protégez vos biens immobiliers en cas de défaillance de votre entreprise ; vos créanciers ne pourront pas les revendiquer pour recouvrer leur dette ;
  • la séparation patrimoniale facilite l’éventuelle revente de votre entreprise : biens immobiliers et biens d’exploitation n’étant pas regroupés dans une même structure, vous pouvez traiter non pas avec un mais deux acquéreurs différents.  

Vous achetez des immeubles industriels ou commerciaux très spécifiques, tels qu’un atelier de mécanique automobile, une cuisine industrielle, chambre froide… ? Il est plus prudent de privilégier leur acquisition par la société elle-même. Ces biens, difficilement négociables à la revente ou à la location, doivent être conservés, de préférence, au côté des autres éléments de l’exploitation.
En cas de défaillance de votre activité entraînant une liquidation judiciaire, ils seraient inclus dans la procédure. Ainsi, une fois l’exploitation définitivement arrêtée, vous n’auriez pas à assumer financièrement un immeuble sans avenir locatif.

Vous créez une entreprise individuelle ? Votre patrimoine est confondu avec celui de l’entreprise. Vous restez ainsi le propriétaire du bien immobilier, que son affectation soit privée ou professionnelle. Dans ce cas, le choix de l’inscrire à l’actif du bilan de l’entreprise dépend essentiellement de vos intérêts fiscaux :

  • si l’immeuble est inscrit à l’actif de l’entreprise, les coûts qui y sont associés (droits de mutation, taxe foncière, intérêts d’emprunts, travaux d’entretien…) sont pris en charge par l’entreprise et peuvent ainsi être déduits. Par ailleurs, l’amortissement du bien immobilier constitue aussi une charge déductible. Cela permet de faire baisser le bénéfice imposable ;  
  • si l’affectation du bien est privée, un loyer « fictif », correspondant à l’usage du bien par l’entreprise, peut être déduit du bénéfice imposable. Mais dans cette hypothèse, en tant que propriétaire de ce bien, vous serez fiscalisé sur ces sommes - desquelles devront être déduites les charges liées à l’immeuble - au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

Vous installez votre entreprise au sein de votre résidence principale ?

Vous créez une entreprise individuelle :

  • assurez-vous notamment que votre bail, votre règlement de copropriété ou de lotissement vous autorise bien à exercer chez vous une activité professionnelle ;
  • renseignez-vous sur des contraintes particulières qui pourraient s’appliquer selon votre lieu d’habitation, comme par exemple dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne (où votre activité ne doit pas vous conduire par exemple à recevoir de la clientèle ou de la marchandise).

Vous créez une société, plusieurs cas sont possibles :

  • vous domiciliez votre siège social dans votre résidence principale, sans y exercer aucune activité : vous pouvez utiliser librement votre domicile, sous réserve d’avoir le statut de dirigeant (et non de simple associé). Si des clauses spécifiques de votre bail ou du règlement de copropriété l’interdisent, votre installation est alors limitée à 5 ans maximum ;
  • vous regroupez votre siège social et votre activité au sein de votre résidence principale : les règles sont alors identiques à celles des entreprises individuelles.

Multirisque professionnelle MMA

assurance multirisque pro © Wavebreak Media/Thinkstock

Dans le cas d’un achat, vous devrez veiller à bien assurer vos biens immobiliers dès la création de votre entreprise.

Si vous louez, vous devrez couvrir votre responsabilité civile en cas de dommages que vous pourriez causer aux biens immobiliers appartenant au propriétaire.

Sachez qu’en souscrivant un contrat multirisque professionnelle pour couvrir votre activité, vos biens et matériels sont également couverts. Vous serez ainsi protégé en cas d’inondation, d’incendie, de vol(1)

Multirisque professionnelle

(1) Nos prises en charge sont faites en application des garanties ou options souscrites et des conditions, limites, exclusions de garanties et du montant des franchises qui sont précisées dans les Conditions Générales, Conventions spéciales, Conditions Particulières du contrat MMA Pro-PME.