Création d’entreprise : quelles solutions pour vos locaux professionnels ?

Vous achetez : devez-vous séparer le patrimoine immobilier de l’exploitation ?

Vous créez une société d’exploitation à responsabilité limitée (SARL, SAS, ou SA) ? Il est préférable de séparer les biens d’exploitation de vos biens immobiliers. Et cela, pour deux raisons principales :

• d’un point de vue juridique, vous protégez vos biens immobiliers en cas de défaillance de votre entreprise ; vos créanciers ne pourront pas les revendiquer pour recouvrer leur dette ;
• la séparation patrimoniale facilite l’éventuelle revente de votre entreprise : biens immobiliers et biens d’exploitation n’étant pas regroupés dans une même structure, vous pouvez traiter non pas avec un mais deux acquéreurs différents.  

Vous achetez des immeubles industriels ou commerciaux très spécifiques, tels qu’un atelier de mécanique automobile, une cuisine industrielle, chambre froide… ? Il est plus prudent de privilégier leur acquisition par la société elle-même. Ces biens, difficilement négociables à la revente ou à la location, doivent être conservés, de préférence, au côté des autres éléments de l’exploitation.
En cas de défaillance de votre activité entraînant une liquidation judiciaire, ils seraient inclus dans la procédure. Ainsi, une fois l’exploitation définitivement arrêtée, vous n’auriez pas à assumer financièrement un immeuble sans avenir locatif.

Vous créez une entreprise individuelle ? Votre patrimoine est confondu avec celui de l’entreprise. Vous restez ainsi le propriétaire du bien immobilier, que son affectation soit privée ou professionnelle. Dans ce cas, le choix de l’inscrire à l’actif du bilan de l’entreprise dépend essentiellement de vos intérêts fiscaux :

• si l’immeuble est inscrit à l’actif de l’entreprise, les coûts qui y sont associés (droits de mutation, taxe foncière, intérêts d’emprunts, travaux d’entretien…) sont pris en charge par l’entreprise et peuvent ainsi être déduits. Par ailleurs, l’amortissement du bien immobilier constitue aussi une charge déductible. Cela permet de faire baisser le bénéfice imposable ;  
• si l’affectation du bien est privée, un loyer « fictif », correspondant à l’usage du bien par l’entreprise, peut être déduit du bénéfice imposable. Mais dans cette hypothèse, en tant que propriétaire de ce bien, vous serez fiscalisé sur ces sommes - desquelles devront être déduites les charges liées à l’immeuble - au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.