Vous souhaitez sous-louer tout ou une partie de votre bail commercial pour alléger vos factures ? C'est possible, sous certaines conditions. Attention néanmoins, des règles précises sont à respecter pour éviter d’être sanctionné. MMA vous éclaire…
La sous-location d’un bail commercial est possible sous certaines conditions, la première étant d’obtenir une autorisation.
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La sous-location d'un bail commercial permet au locataire d'un local de le louer à nouveau, en tout ou partie, à une tierce personne – le sous-locataire.
Cet acte est en principe interdit, sauf si :
Notons que ces deux conditions sont obligatoires l'une et l'autre. Si le contrat ne prévoit pas la possibilité de sous-louer ou si le bailleur ne donne pas son accord, vous n'êtes pas autorisés à le faire.
Les étapes à suivre :
Le bailleur a quinze jours pour accepter l'invitation : s'il refuse de participer à l'acte, ou s'il ne répond pas, vous pouvez procéder à la sous-location.
Le bailleur peut-il refuser ?
Celui-ci est parfaitement libre de mentionner dans le bail que les sous-locations sont interdites, et parfaitement libre également de refuser de donner son accord. Ce pouvoir est illimité : son refus n'a pas à être motivé et le juge ne peut pas intervenir pour le contrôler.
Le bailleur a par ailleurs le droit de demander une augmentation de votre loyer en contrepartie de son acceptation. Dans ce cas, il ne pourra demander de révision triennale durant les trois années qui suivent.
Deux principes à respecter :
Si vous sous-louez votre bail sans autorisation ou en dehors des procédures, vous vous exposez à deux types de risques :
Deux possibilités se présentent au bailleur. Il peut résilier le bail de plein droit si la résiliation est prévue et expressément mentionnée dans le bail comme une clause résolutoire - c'est à dire une clause spécifiant qu'en cas de manquement à telle ou telle obligation du contrat, celui-ci sera automatiquement résilié. En l'absence d'une telle clause, il peut aussi demander la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal devra alors apprécier la gravité de l'infraction commise.
S'ajoute à cela un troisième type de risque : si le sous-locataire se trouve en irrégularité par rapport au bail et qu’en conséquence il est évincé du local, il est en droit de vous demander réparation.
Un contrat de sous-location ne se fait pas à la légère. Vous êtes toujours tenu de vos obligations vis-à-vis du bailleur, mais une nouvelle responsabilité s'ajoute : vous êtes entièrement responsable des agissements du sous-locataire, s'ils sont contraires au bail principal et au contrat de sous-location.
Ne vous lancez pas dans une sous-location sans aborder sérieusement la question de l'assurance.
En tant que locataire, vous êtes en effet présumé responsable de tout dommage causé au bien loué en cas de sinistre (article 1733 du code civil). Le propriétaire peut donc vous demander de répondre des dommages causés par le sous-locataire (article 1735 du code civil), sans avoir à prouver une faute ou négligence de votre part.
De votre côté, vous disposez d'un droit de recours envers le sous-locataire. La charge du sinistre est donc répartie entre vous et le sous-locataire, en fonction de l'occupation des locaux. Deux cas de figure se présentent :
1) Votre sous-locataire a la jouissance exclusive du bien :
Dans ce cas, il prend en charge la totalité du sinistre.
2) Vous partagez les locaux avec le sous-locataire, dans des parties distinctes :
Vous pouvez également être dégagé de cette responsabilité dans les 3 cas spécifiques suivants, si vous apportez la preuve que le sinistre a été causé :
Nos conseils
Dans tous les cas, rapprochez-vous de votre Agent Général MMA.
Article rédigé en partenariat avec Cerfrance.
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(1) Nos prises en charge sont faites en application des garanties, formules ou options souscrites et des conditions, limites, exclusions de garanties et du montant des franchises qui sont précisées dans les Conditions Générales, Conventions spéciales, Conditions Particulières ou Notice d’information du contrat MMA PRO-PME.