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Conseils pour votre quotidien d'entrepreneur

Comment sous-louer un bail commercial ?

Vous souhaitez sous-louer tout ou une partie de votre bail commercial pour alléger vos factures ? C'est possible, sous certaines conditions. Attention néanmoins, des règles précises sont à respecter pour éviter d’être sanctionné. MMA vous éclaire…

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La sous-location d’un bail commercial est possible sous certaines conditions, la première étant d’obtenir une autorisation.
© visualspace/iStock

Dans quelles conditions pouvez-vous sous-louer un bail commercial ?

La sous-location d'un bail commercial permet au locataire d'un local de le louer à nouveau, en tout ou partie, à une tierce personne – le sous-locataire.

Cet acte est en principe interdit, sauf si :

  • votre bail commercial prévoit cette possibilité, qui doit être expressément prévue par une clause de votre contrat ;
  • et que le bailleur donne son accord.

Notons que ces deux conditions sont obligatoires l'une et l'autre. Si le contrat ne prévoit pas la possibilité de sous-louer ou si le bailleur ne donne pas son accord, vous n'êtes pas autorisés à le faire.

Les étapes à suivre :

  • Vérifiez que le contrat de bail autorise expressément la sous-location. Si cela n'est pas précisé, vous devrez y renoncer ;
  • Informez le bailleur par écrit de votre souhait de sous-louer le local ;
  • Si vous obtenez son accord, invitez-le à participer à l'acte de sous-location, par lettre recommandée avec accusé de réception, ou par le biais d'un huissier. Cette invitation est beaucoup plus qu'une simple politesse, elle est un passage obligé qui permet au bailleur de vérifier que vous ne consentez pas au sous-locataire plus de droits que vous n'en n'avez.

Le bailleur a quinze jours pour accepter l'invitation : s'il refuse de participer à l'acte, ou s'il ne répond pas, vous pouvez procéder à la sous-location.

Le bailleur peut-il refuser ?

Celui-ci est parfaitement libre de mentionner dans le bail que les sous-locations sont interdites, et parfaitement libre également de refuser de donner son accord. Ce pouvoir est illimité : son refus n'a pas à être motivé et le juge ne peut pas intervenir pour le contrôler.

Le bailleur a par ailleurs le droit de demander une augmentation de votre loyer en contrepartie de son acceptation. Dans ce cas, il ne pourra demander de révision triennale durant les trois années qui suivent.

Deux principes à respecter :

  • Vous ne pouvez céder des droits que vous n'avez pas. Le sous-locataire ne pourra donc pas bénéficier de droits qui ne sont pas prévus dans votre propre bail de location. En dehors d'une autorisation expresse du bailleur, il devra ainsi respecter la destination des locaux prévue initialement. Ces locaux peuvent être limités à une activité particulière comme par exemple un commerce de mercerie ;
  • En théorie, vous pouvez fixer le montant que vous souhaitez à la sous-location. Néanmoins, si la sous-location est fixée à un prix supérieur au loyer principal, le bailleur bénéficie d'un droit à réajustement de ce dernier.

À quelles sanctions vous exposez-vous ?

Si vous sous-louez votre bail sans autorisation ou en dehors des procédures, vous vous exposez à deux types de risques :

  • Le non renouvellement du bail conclu avec le bailleur, pour motif légitime et sérieux ;
  • La résiliation de plein droit de votre bail en cours.

Deux possibilités se présentent au bailleur. Il peut résilier le bail de plein droit si la résiliation est prévue et expressément mentionnée dans le bail comme une clause résolutoire - c'est à dire une clause spécifiant qu'en cas de manquement à telle ou telle obligation du contrat, celui-ci sera automatiquement résilié.  En l'absence d'une telle clause, il peut aussi demander la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal devra alors apprécier la gravité de l'infraction commise.

S'ajoute à cela un troisième type de risque : si le sous-locataire se trouve en irrégularité par rapport au bail et qu’en conséquence il est évincé du local, il est en droit de vous demander réparation.

Que se passe-t-il à la fin de votre bail ?

  • Quelle que soit la durée initiale prévue pour le contrat de sous-location, celui-ci prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n'est pas renouvelé ;
  • Si vous avez opté pour une sous-location totale, vous n'êtes plus propriétaire du fonds de commerce : vous perdez alors le bénéfice du statut des baux commerciaux et ne bénéficiez donc plus du droit au renouvellement du bail ;
  • À l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement du bail si vous êtes privé de ce droit.

Un contrat de sous-location ne se fait pas à la légère. Vous êtes toujours tenu de vos obligations vis-à-vis du bailleur, mais une nouvelle responsabilité s'ajoute : vous êtes entièrement responsable des agissements du sous-locataire, s'ils sont contraires au bail principal et au contrat de sous-location.

Veillez à protégez vos intérêts en cas de sinistre

Ne vous lancez pas dans une sous-location sans aborder sérieusement la question de l'assurance.
En tant que locataire, vous êtes en effet présumé responsable de tout dommage causé au bien loué en cas de sinistre (article 1733 du code civil). Le propriétaire peut donc vous demander de répondre des dommages causés par le sous-locataire (article 1735 du code civil), sans avoir à prouver une faute ou négligence de votre part.

De votre côté, vous disposez d'un droit de recours envers le sous-locataire. La charge du sinistre est donc répartie entre vous et le sous-locataire, en fonction de l'occupation des locaux. Deux cas de figure se présentent :

1) Votre sous-locataire a la jouissance exclusive du bien :
Dans ce cas, il prend en charge la totalité du sinistre.

2) Vous partagez les locaux avec le sous-locataire, dans des parties distinctes : 

  • Si l'un de vous deux peut prouver que l'incendie n'a pas démarré dans la partie qu'il occupe, alors l'autre est tenu pour responsable de l'ensemble des dommages ;
  • Si votre sous-locataire est déclaré responsable, il doit réparer le préjudice intégral que vous avez subi : les dommages occasionnés dans la partie sous-louée, mais également, dans les autres parties que vous occupez.

Vous pouvez également être dégagé de cette responsabilité dans les 3 cas spécifiques suivants, si vous apportez la preuve que le sinistre a été causé :

  • par un événement imprévisible « interne » au local – dit « cas fortuit » – comme l'explosion d'une chaudière par exemple, ou bien par un événement imprévisible externe dit « de force majeure », comme une guerre civile ou un tremblement de terre par exemple ;
  • ou alors par un vice de construction ;
  • ou encore la communication par une maison voisine.

Nos conseils

  • La sous-location est une excellente occasion pour faire le point sur vos couvertures d'assurance. D'une manière générale, il est plus prudent d'adresser à son assureur au moment de la signature du bail commercial une copie de l'acte : celui-ci pourra ainsi vérifier que le contrat respecte les obligations du bail. Un bail peut très bien inclure des mentions comme l'obligation de « souscrire toutes assurances utiles auprès de compagnies notoirement solvables », ou celle de « déclarer immédiatement au bailleur tout sinistre, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent », ou tout autre mention concernant l'assurance.
    Si vous ne l'avez pas fait au moment de la signature du contrat, faites le point avec votre Agent Général MMA sur ces questions ;
  • N'oubliez pas de mentionner dans le contrat de sous-location l'obligation d'assurance du sous-locataire et de lui expliquer de vive voix ses responsabilités en cas de sinistre.

Dans tous les cas, rapprochez-vous de votre Agent Général MMA.

Article rédigé en partenariat avec Cerfrance.

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