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Conseils pour votre quotidien d'entrepreneur

Page mise à jour le 26/01/2024

Création d’entreprise : le guide complet pour trouver vos locaux professionnels

Choisir le local commercial professionnel qui hébergera votre activité est une démarche importante qui nécessite du temps et une certaine organisation. Non seulement il doit répondre à vos besoins mais il doit aussi renvoyer une bonne image de votre entreprise, tout cela sans entraîner de coûts trop importants. Achat, location, assurance... Voici tout ce qu’il vous faut savoir pour trouver le local idéal selon votre situation.

Achat, location, recherche de locaux …. Il n'est pas toujours évident de choisir. La décision doit se faire suivant plusieurs critères : activité de l’entreprise, son rendement, ses besoins… Décryptage
© shutterstock

Acheter ou louer vos locaux professionnels ?

Lorsque vous cherchez un local professionnel, la première question à se poser est celle de l’achat ou de la location. L’achat présente des avantages indéniables :

  • Vous vous constituez un patrimoine ;
  • Vous évitez de verser des loyers à fonds perdus.

Toutefois, dans le cadre d’une création d’entreprise, il peut être recommandé de louer, dans un premier temps ses locaux professionnels :

  • Tout d’abord, il est encore difficile à ce stade d’estimer les besoins réels de votre future exploitation. La location vous assure une certaine souplesse pour adapter vos locaux au fur et à mesure du développement de votre activité ;
  • Ensuite, il est préférable de réserver votre capacité d’endettement globale au financement de l’exploitation. En effet, elle pourrait être réduite dans le cas d’un achat immobilier, celui-ci nécessitant le plus souvent un emprunt bancaire important ;
  • Enfin, la réussite n’étant jamais garantie malheureusement, vous prendriez le risque de vous retrouver propriétaire d’un immeuble, pour lequel vous pourriez ne pas trouver de locataire.

Vous achetez vos locaux professionnels : quelles solutions ? 

Il existe plusieurs solutions pour acheter un local professionnel : 

  • L’achat par l’entreprise qui augmente ainsi ses actifs ; 
  • L’achat par le dirigeant d’entreprise en nom propre pour générer un patrimoine et des revenus fonciers ; 
  • L’achat par un ou plusieurs associés via une SCI.

Le recours à la SCI sera privilégié dans les hypothèses de recherche d’une garantie de revenus pour la retraite, de constitution et de transmission d’un patrimoine. Dans les deux derniers cas, le local professionnel est ensuite loué à l’entreprise. Le patrimoine personnel est dissocié de l’activité professionnelle du propriétaire et placé à l’abri des créanciers professionnels en cas de difficultés. 

BON À SAVOIR

N’hésitez pas à vous faire accompagner par un courtier immobilier. Il vous apportera toutes les réponses à vos questions concernant les différentes manières d’acquérir un local professionnel. 

Vous louez : les points de vigilance avant de signer votre bail commercial 

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans. Il doit être écrit, même si la loi ne l’impose pas. Lors de la signature, soyez vigilant, notamment concernant les points suivants :

  • Le loyer : il est librement fixé par les parties. Les règles de révision sont encadrées par la loi. En principe, cette révision a lieu tous les 3 ans, mais le contrat peut prévoir une autre fréquence ;
  • La description des locaux : elle doit être la plus précise possible, avec mention de l’état en entrant dans les lieux ;
  • La destination des lieux : dans l’idéal, la clause indiquera « tous commerces » (plus elle sera restrictive, plus le bail sera difficile à transmettre. En outre, dans ce cas, un changement d’activité nécessitera de recueillir l’accord du bailleur) ;
  • La sous-location : il peut être utile de vous réserver la possibilité de sous-louer tout ou partie de votre local ;
  • L’échéance du loyer : vous avez le choix entre un versement d’avance ou à terme, cette dernière option étant à privilégier ;
  • La garantie solidaire : cette clause engageant les locataires successifs au paiement des loyers de leurs successeurs en cas de cession du bail est à éviter ou du moins, à limiter ;
  • La répartition des charges : depuis le vote de la loi Pinel, elle est encadrée pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014.

Le crédit-bail : un compromis entre l’achat et la location 

En l’absence d’apport suffisant, vous pouvez vous tourner vers le crédit-bail. Dans le cadre d’un crédit-bail, le local est acheté par un tiers – le plus souvent par la banque – qui le loue ensuite à l’entreprise sous forme de loyers. A la fin du bail, l’entreprise peut :

  • Soit décider d’acheter le local pour en devenir propriétaire ;
  • Soit quitter les lieux sans en devenir propriétaire. Le local reste ainsi la propriété de la banque. 

Le dossier est accepté en fonction de la nature du bien financé, de la situation financière de l'entreprise et de sa capacité de remboursement. D’un point de vue fiscal, les loyers de crédit-bail font partie en totalité des charges déductibles pour l'entreprise.

Comment trouver votre local professionnel ?

Trouver le local idéal, qu’il s’agisse de louer ou d’acheter est un processus qui nécessite plusieurs étapes.  

En amont de toute recherche, il faut être sûr des qualités que devra posséder le local de votre entreprise :

  • Répertoriez vos besoins selon que vous recevez ou non du public, que vous entreposez des stocks, avez besoin d’une vitrine… ;
  • Évaluez la surface : ni trop grande pour ne pas entrainer de surcoût de chauffage et d’entretien, ni trop petite au risque de devoir redéménager quelques mois plus tard si votre activité se développe rapidement ;
  • Pensez à l’emplacement, par exemple son accessibilité pour des camions si vous vous faites livrer ou encore la zone de chalandise si vous voulez attirer des clients ;
  • Enfin, déterminez le budget que vous pouvez y consacrer (loyer, charges, travaux d’aménagement, prix de l'assurance local commercial…).

Une fois, vos besoins clairement définis, vous pouvez maintenant partir à la recherche du local de votre entreprise. Pour cela :

  • Faites appel aux agences immobilières, consultez les annonces publiées en ligne et dans la presse spécialisée ;
  • Rapprochez-vous de votre mairie et de votre CCI ;
  • Appuyez-vous sur le bouche-à-oreille en faisant jouer votre réseau de partenaires et de clients… ;
  • Faites des repérages sur place et profitez-en pour discuter avec les entreprises voisines. 

BON À SAVOIR

Pour minimiser le coût de vos locaux professionnels, vous pouvez également vous tourner selon votre activité vers le coworking, le partage de bureaux, la location de boutiques éphémères, les pépinières ou encore un incubateur d’entreprises. 

Quelles assurances pour vos locaux professionnels ? 

L’assurance multirisque professionnelle vous permet de couvrir votre local en même temps que les biens qu’il contient (marchandises, stocks, mobiliers, équipements) en cas d’incendie, d’explosion, de dégât des eaux ou de catastrophe naturelle…

Au-delà de ces risques essentiels, il vous faudra évaluer ceux propres à votre activité afin d’augmenter les garanties de votre assurance multirisque :  vol, bris de glace, dommages électriques, bris de machine, biens professionnels transportés

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Sécurisez vos locaux avec la multirisque pro MMA(1)

Dans le cas d’un achat, vous devrez veiller à bien assurer vos biens immobiliers dès la création de votre entreprise.

Si vous louez, vous devrez couvrir votre responsabilité civile locative en cas de dommages que vous pourriez causer aux biens immobiliers appartenant au propriétaire.
Sachez qu’en souscrivant un contrat multirisque professionnelle pour couvrir votre activité, vos biens et matériels sont également couverts. Vous serez ainsi protégé en cas d’inondation, d’incendie, de vol(1)

(1) Nos prises en charge sont faites en application des garanties/options souscrites ainsi que des limites, conditions et exclusions des garanties et du montant des franchises fixés aux conditions générales (CG 352), aux conventions spéciales et aux conditions particulières du contrat MMA PRO-PME disponibles en agence ou sur mma.fr