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Page mise à jour le 03/03/2025

La sous-location du bail commercial : ce qu’il faut savoir

Vous souhaitez mettre en sous-location votre bail commercial pour alléger vos factures ? C'est possible, sous certaines conditions. Attention néanmoins, des règles précises sont à respecter pour éviter d’être sanctionné. MMA vous éclaire…

© visualspace/iStock

Sous-location du bail commercial : ce qu’il faut respecter 

La sous-location d'un bail commercial permet au locataire d'un local de le louer à nouveau, en tout ou partie, à une tierce personne – le sous-locataire.

Cet acte est en principe interdit, sauf si :

  • Votre bail commercial prévoit cette possibilité, qui doit être expressément prévue par une clause de votre contrat ;
  • Et que le bailleur donne son accord.

Notons que ces deux conditions sont obligatoires l'une et l'autre. Si le contrat ne prévoit pas la possibilité de la sous-location du bail commercial ou si le bailleur ne donne pas son accord, vous n'êtes pas autorisés à le faire, cela pourrait engendrer une annulation de votre bail sans aucune indemnité d’éviction ou donner lieu à un non-renouvellement de bail.

Quelles sont les règles de la sous-location ?

Vérifiez que le contrat de bail autorise expressément la sous-location. Si cela n'est pas précisé, vous devrez y renoncer ;

  • Informez le bailleur par écrit de votre souhait de procéder à la sous-location de votre bail commercial ;
  • Si vous obtenez son accord, invitez-le à participer à l'acte de sous-location, par lettre recommandée avec accusé de réception, par lettre recommandée électronique, ou par le biais d'un huissier. Cette invitation est beaucoup plus qu'une simple politesse, elle est un passage obligé qui permet au bailleur de vérifier que vous ne consentez pas au sous-locataire plus de droits que vous n'en n'avez.

Le bailleur a quinze jours pour accepter l'invitation : s'il refuse de participer à l'acte, ou s'il ne répond pas, vous pouvez procéder à la sous-location.

Bail commercial et sous-location : le bailleur peut-il opposer un refus?

Celui-ci est parfaitement libre de mentionner dans le bail que les sous-locations sont interdites, et parfaitement libre également de refuser de donner son accord. Ce pouvoir est illimité : son refus n'a pas à être motivé et le juge ne peut pas intervenir pour le contrôler.

Le bailleur a par ailleurs le droit de demander une augmentation de votre loyer, dans un délai de 2 ans, en contrepartie de son acceptation à la sous-location du bail commercial si le loyer demandé au sous-locataire est supérieur au loyer du locataire principal. Dans ce cas, il ne pourra demander de révision triennale durant les trois années qui suivent.

Deux principes à respecter pour la sous-location d’un bail commercial :

  • Vous ne pouvez céder des droits que vous n'avez pas. Le sous-locataire ne pourra donc pas bénéficier de droits qui ne sont pas prévus dans votre propre bail de location. En dehors d'une autorisation expresse du bailleur, il devra ainsi respecter la destination des locaux prévue initialement. Ces locaux peuvent être limités à une activité particulière, comme par exemple un commerce de mercerie ;
  • En théorie, vous pouvez fixer le montant que vous souhaitez à la sous-location. Néanmoins, si la sous-location est fixée à un prix supérieur au loyer principal, le bailleur bénéficie d'un droit à réajustement de ce dernier.

Que se passe-t-il en cas de sous-location ?

  • La durée de sous-location doit s’inscrire dans la durée du bail initial et ne pas être supérieure ;
  • Si le bail est en cours et que le sous-locataire souhaite renouveler la sous-location du bail commercial, alors son bail ne pourra excéder la durée du bail principal. Le locataire principal peut refuser la sous-location mais risque le versement de dommages et intérêts en l’absence de motif grave et légitime(1). 
  • Les activités du sous-locataire doivent être identiques à celles du locataire principal sauf autorisation du bailleur ; 
  • Le locataire principal reste responsable des dégradations provoquées par le sous-locataire ; 
  • En cas d’activité non autorisée ou de non-respect des clauses du bail par le sous-locataire, celui-ci peut être congédié.

Bon à savoir 

Si la sous-location du bail commercial est totale, le sous-locataire devient de plein droit propriétaire du fonds. Par voie de conséquence le locataire principal perd son droit à renouvellement du bail. 

Résiliation de la sous-location d’un bail commercial

La résiliation devra se faire par lettre recommandée en respectant un délai de préavis de 3 à 6 mois. Le contrat de sous-location du bail commercial peut être en effet résilié à son échéance ou d’un commun accord avec son cocontractant.

En cas de non-respect du délai de préavis prévu initialement dans le contrat de sous-location du bail commercial, le sous-locataire s’expose à des dommages et intérêts au profit de la personne qui lui a sous-loué le local.  

Bon à savoir

En tant que locataire principal, si vous résiliez votre bail commercial avant son échéance, le sous-locataire pourra vous poursuivre en justice et obtenir des dommages et intérêts pour compenser le préjudice occasionné par cette résiliation(2). 

À quelles sanctions vous exposez-vous ?

En cas de sous-location de votre bail commercial sans autorisation ou en dehors des procédures, en plus de l’expulsion du sous-locataire par le bailleur, vous vous exposez à deux types de risques :

  • Le non-renouvellement du bail conclu avec le bailleur, pour motif légitime et sérieux ;
  • La résiliation de plein droit de votre bail en cours.

Deux possibilités se présentent au bailleur. Il peut résilier le bail de plein droit si la résiliation est prévue et expressément mentionnée dans le bail comme une clause résolutoire - c'est-à-dire une clause spécifiant qu'en cas de manquement à telle ou telle obligation du contrat, celui-ci sera automatiquement résilié.  En l'absence d'une telle clause, il peut aussi demander la résiliation judiciaire du bail. Le tribunal devra alors apprécier la gravité de l'infraction commise.

S'ajoute à cela un troisième type de risque : si le sous-locataire se trouve en irrégularité par rapport au bail et qu’en conséquence il est évincé du local, il est en droit de vous demander réparation.

Que se passe-t-il à la fin de votre bail commercial ?

Notez que les éléments définis dans le bail commercial principal ont une incidence sur le renouvellement de la sous-location et sur son terme(3) : 

  • Quelle que soit la durée initiale prévue pour le contrat de sous-location, celui-ci prend fin en même temps que le bail principal, lorsque celui-ci est résilié ou n'est pas renouvelé ;
  • À l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut demander directement au bailleur le renouvellement du bail si vous êtes privé de ce droit, mais sans aucune certitude de l’obtenir.

À retenir : un contrat de sous-location de bail commercial ne se fait pas à la légère. Vous êtes toujours tenu de vos obligations vis-à-vis du bailleur, mais une nouvelle responsabilité s'ajoute : vous êtes entièrement responsable des agissements du sous-locataire, s'ils sont contraires au bail principal et au contrat de sous-location.


 

Veillez à protégez vos intérêts en cas de sinistre

Ne vous lancez pas dans une sous-location sans aborder sérieusement la question de l'assurance.
En tant que locataire, vous êtes en effet présumé responsable de tout dommage causé au bien loué en cas de sinistre (article 1733 du code civil). Le propriétaire peut donc vous demander de répondre des dommages causés par le sous-locataire (article 1735 du code civil), sans avoir à prouver une faute ou négligence de votre part.

De votre côté, vous disposez d'un droit de recours envers le sous-locataire. La charge du sinistre est donc répartie entre vous et le sous-locataire, en fonction de l'occupation des locaux. Deux cas de figure se présentent :

1) Votre sous-locataire du bail commercial a la jouissance exclusive du bien 

Dans ce cas, il prend en charge la totalité du sinistre.

2) Vous partagez les locaux avec le sous-locataire, dans des parties distinctes  

  • Si l'un de vous deux peut prouver que l'incendie n'a pas démarré dans la partie qu'il occupe, alors l'autre est tenu pour responsable de l'ensemble des dommages ;
  • Si votre sous-locataire est déclaré responsable, il doit réparer le préjudice intégral que vous avez subi : les dommages occasionnés dans la partie sous-louée, mais également, dans les autres parties que vous occupez.

Vous pouvez également être dégagé de cette responsabilité dans les 3 cas spécifiques suivants, si vous apportez la preuve que le sinistre a été causé :

  • Par un événement imprévisible « interne » au local – dit « cas fortuit » – comme l'explosion d'une chaudière par exemple, ou bien par un événement imprévisible externe dit « de force majeure », comme une guerre civile ou un tremblement de terre par exemple ;
  • Ou alors par un vice de construction ;
  • Ou encore la communication par une maison voisine.

Bon à savoir

  • La sous-location du bail commercial est une excellente occasion pour faire le point sur vos couvertures d'assurance. D'une manière générale, il est plus prudent d'adresser à son assureur au moment de la signature du bail commercial, une copie de l'acte : celui-ci pourra ainsi vérifier que le contrat respecte les obligations du bail. Un bail peut très bien inclure des mentions comme l'obligation de « souscrire toutes assurances utiles auprès de compagnies notoirement solvables », ou celle de « déclarer immédiatement au bailleur tout sinistre, même s'il n'en résulte aucun dommage apparent », ou tout autre mention concernant l'assurance.
    Si vous ne l'avez pas fait au moment de la signature du contrat, faites le point avec votre Agent Général MMA sur ces questions ;
  • N'oubliez pas de mentionner dans le contrat de sous-location du bail commercial l'obligation d'assurance du sous-locataire et de lui expliquer de vive voix ses responsabilités en cas de sinistre.

Dans tous les cas, rapprochez-vous de votre Agent Général MMA.

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